2022年产业地产研究报告

第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业市值和估值方法

图：PE/PB

图：指数表现

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

3.2 行业发展和驱动因子

（1）传统模式转型升级的需要

我国传统的工业地产模式急需向新型产业地产模式进行全面战略转型，这为产业地产的发展奠定了坚实的基础。与以出售、出租低价物业为代表的传统工业地产模式不同，新型的产业地产模式一方面与新型发展道路有密切的联系（产业地产自发展之初，就把战略新兴产业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务对象）；另一方面产业地产是产业与地产跨行业和跨领域的结合，目的在于形成一个有效的产业价值链一体化平台。

（2）房地产行业受到挑战

我国房地产行业正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，我国房地产行业必须寻求可持续发展经营的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。产业地产与纯粹消费型地产不同，它的出发点是将地产资源与其他各种资源进行全面整合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，这为我国房地产行业提供了巨大的发展空间。

（3）产业结构调整

我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。

就北京市而言，北京四环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部外，大部分企业不得不顺势搬迁，从而为北京地区产业地产的发展提供了强大的动力，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大。

3.3 行业风险分析和风险管理

表：常见行业风险因子

资料来源：资产信息网 千际投行

（1）宏观经济风险

2022 年以来，我国经济克服困难保持增长，呈现企稳回升态势，但外部环境复杂严峻，国内疫情多发散发，国内经济恢复仍面临不少挑战。疫情爆发以来，全球产业链和供应链受阻，俄乌冲突加重供应端紧张，小微企业生存面临挑战。目前，我国经济运行仍将面临着疫情反复、结构性调整、输入性通胀压力大等问题，可能对行业经营带来风险。

（2）行业竞争风险

产业地产的发展已经从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，产业地产在产业定位、产业资源等方面同质化现象明显，均面临着日益激烈的竞争压力。城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，各路人马纷纷进军产业地产，加上产业地产行业的同质化发展，产业地产商之间的竞争更加激烈，人才、土地、客户成为各产业地产商争相抢夺的对象。

（3）项目开发风险

产业地产载体开发经营及产业投资业务属于资金密集型行业，项目开发建设周期较长，前期投入资金大，产业集聚效应需要一定的时间，使得产业载体开发项目存在一定的不确定性。在整个开发过程中，需要制定了较为严格的管理和控制流程，但仍需要综合分析外部宏观、行业发展动态及行业内部经营情况，提升应对风险的能力，确保行业可持续发展。若在项目开发过程中不能及时解决出现的问题，可能会影响资金周转速度、项目开发进度、项目开发成本等情况，可能对项目开发产生一定的影响。

（4）项目孵化风险

近年来，行业积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，加大了产业投资的力度，推动收入利润结构转型。目前，行业仍处于转型初期的积累阶段，投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，受到宏观经济环境、行业发展环境、项目投资管理等因素影响，可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优化投资项目管理体系，建立健全风险预警和评估机制，搭建专业化的团队，不断提升抗风险能力。

3.4 竞争分析 - SWOT

（1）优势

传统地产开发领域积累了大量经验，拥有较为成熟的商业模式。多年发展体系成熟，国家政策支持；拥有良好的产业链资源，比较贴近制造实体企业自身发展需求，也易于产业集聚。

（2）劣势

部分房地产开发商转型升级中受制于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰；异地复制能力比较低，在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限。

（3）机遇

在当前产业转型升级的大背景下，未来产业地产发展的主要方向是产业地产开发日益专业化。产业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。

疫情后在线经济、生物医药等行业的加速发展令产业地产成为全球房地产投资领域的最大热点。2021年1-9月，中国包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，创历史新高。未来5-10年将进入中国产业地产发展黄金期。

（4）威胁

首先地产行业如何融资就是很大的一个问题，产业地产是靠地产项目为生，属于复合项目，商业模式的不明晰将带来大问题。其次，增量时代加速终结，倒逼提升产业地产运营能力。最后，实体产业成为国家经济命脉，中央和地方企业大规模进军园区开发，很大一部分国企都会进入产业园区，相对来说民企很难有优势，市场内竞争激烈。

3.5 中国重要参与企业

中国主要企业有上海临港【600848.SH】、张江高科【600895.SH】、外高桥【600648.SH】、中新集团【601512.SH】、浦东金桥【600639.SH】、华夏幸福【600340.SH】、市北高新【600604.SH】、电子城【600658.SH】、海泰发展【600082.SH】、空港股份【600463.SH】等。

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

（1）上海临港：上海临港经济发展（集团）有限公司，成立于2003年9月，注册资金63.72亿元，是承担上海临港产业区开发建设任务的大型国有多元投资企业，主要负责上海临港产业区218平方公里范围内的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套等工作。

（2）张江高科：张江高科技园区，被誉为中国硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。经过近二十年的开发， 园区构筑了生物医药创新链，集成电路产业链和软件产业链的框架。

（3）华夏幸福：华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于 1998 年，公司秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业，发展县域经济”的使命，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，打造以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，致力于成为中国领先的产业新城服务商。

3.6 国际重要参与者

国际主要企业有普洛斯（GLP）、腾飞集团等。

（1）普洛斯：在中国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。作为领先的另类资产管理机构，普洛斯在中国的资产管理规模达720亿美元，在中国境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金，普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。

（2）腾飞集团：是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。业务遍及新加坡、中国、印度等10个国家和地区，开发项目包括科技园、物流地产、孵化器等多种类型，代表项目有新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、中国苏州工业园区的腾飞新苏等。