港股年内最大IPO！万物云19日路演本月上市，会成为万科的“解药”吗？ ...

原标题：港股年内最大IPO！万物云19日路演本月上市，会成为万科的“解药”吗？

根据万物云为公开发行针对香港市场的专场新闻发布会信息，万科旗下物业管理服务商万物云预计于下周一（9月19日）开始正式IPO路演，在本月内完成上市。据万物云披露的信息，此次发行规模预计8亿-9亿美元，将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。

将物业服务分拆出去，并赴港上市，似乎成为了老牌房地产上市公司增厚收益的共同选择。万物云虽然欲走出有别于其他物业公司的路径，但从各类指标看，目前依然还是一家物业管理公司。那么，如何通过提高企业的科技含量来增强公司的盈利能力和营运能力，是万物云上市后面临的挑战。

今年上半年实现收入143.5亿元

9月16日，根据万物云为公开发行针对香港市场的专场新闻发布会信息，万物云已完成招股书注册，股票代号：02602.HK。

此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。万物云预计在本月内完成上市。

万物云官网显示，万物云前身为万科物业发展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）。作为物业管理服务提供商，万物云的业务模式主要分为三大业务板块：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。

万科于2021年11月5日正式公告，拟分拆万物云在港交所发行境外上市外资股（H股）股票并上市。今年4月1日，港交所网站显示，万物云向港交所正式递交上市申请。今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

据港交所官网披露的万物云聆讯后资料集，万物云的收入由2019年的139.27亿元增加30.3%至2020年的181.45亿元，并进一步增加30.6%至2021年的237.04亿元。

今年上半年，万科半年报显示，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目为4096个；在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。

聆讯后资料集显示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元，以及6.99亿元、9.9亿元。毛利的增长与收入增长相一致。

于2019年、2020年及2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三个月，万物云的毛利率分别为14.7%及14.5%。

流动负债净额由截至2021年12月31日的25.73亿元减至截至2022年7月31日的18.36亿元。

股权方面，截至最后实际可行日期，万科企业及其各全资附属公司拥有权益并有权行使本公司合共约62.89%的投票权，为万物云控股股东。

万物云招股书显示，万物云计划将此次IPO募集资金主要用于业务扩张，在全国范围内推进“万物云街道”模式。部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，收购增值服务和上下游服务商，及吸纳与培养人才。

万科的新故事能讲好吗？

值得一提的是，万物云选择上市的时点并非物业管理股估值高潮期。

对此，在今年8月31日万科召开的2022年中期业绩推介会上，有投资者提出“如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异”的问题，万科董事会秘书朱旭回应称，确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。万物云无论在哪个时点上市对它而言都是一个新的起点，不是终点，“我们并不追求在行业估值顶点去上市，我们希望万物云能够得到市场的理性估值。万物云具体的上市时间表，我们也会按时公告”。

同时，万科董事会主席郁亮补充回应称，万科分拆物业上市，不是“卖猪仔”，通过好的价钱把它卖掉，是想让它通过上市有更好的发展空间，所以短期市场的估值万科不是最在意的，更关心的是通过资本市场来获得更多的力量，支持它进一步发展。

另外，按照摩根士丹利9月15日发表的研究报告，物管股上半年业绩出现分化，国企背景的物管股呈现稳定增长，而私企的物管股则表现疲软。

摩根士丹利指出，物管股目前正处于历史低谷，明年预测市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年复合增长率为16%。

摩根士丹利认为，物管股的股价短期内可能会继续受压，因为盈利仍在调整中，住房市场下行的连带影响仍是需要关注的关键因素。但长期仍看好物管行业，因为商业模式的防守性未改变，相信在房地产市场稳定后，仍能实现良好的增长，偏好国企背景的物管股。

对于万科来说，其股价连续3年下滑，为稳住基本盘，万科急需通过讲新故事来在资本市场获取融资，于是，更名为带有科技感的万物云就是顺理成章的事情了。

不过，万物云虽然欲走出有别于其他物业公司的路径，但从各类指标看，目前依然还是一家物业管理公司。那么，如何通过提高企业的科技含量来增强公司的盈利能力和营运能力，是万物云上市后面临的挑战。

物业上市企业盈利能力分化

在楼市持续调控的背景下，房地产开发商急需寻求新的业务增长点，而细分领域物业服务行业万亿级的市场规模（据东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元）引发新的想象空间，越来越多的房地产上市公司开始通过分拆物业板块上市的方式来拓展融资渠道。2018年，继碧桂园服务（6098.HK）在港交所上市后，融创服务（1516.HK）、恒大物业（6666.HK）先后于2020年赴港上市。而今年以来，在万物云之前，金茂服务（0816.HK）也已经登陆港交所。将物业服务分拆出去，并赴港上市，似乎成为了老牌房地产上市公司增厚收益的共同选择。

那么，在万物云之前上市的那些物业公司，成绩又如何呢。

根据choice数据显示，2022年上半年，港股物业上市公司营收在10亿元以上的有22家，30亿元以上的有8家。其中，碧桂园服务以200.55亿元大幅领跑，第二位雅生活服务的营收在76亿元。

归母净利润方面。在61家统计上市物业公司中，上半年归母净利润在5亿元以上的有约16家，占比为26%。有19家上市物业公司归母净利润增速在20%以上。

与往年有所区别的是，由于母公司、市场等多重因素影响，今年上半年不少物业公司都出现归母净利润负增长的情况。choice数据统计，23家物业公司都出现归母净利润负增长，其中包括融信服务、世茂服务、正荣服务、融创服务等在内的11家房企，下滑幅度均在50%以上。

今年以来，曾被视为香饽饽的物业股在市值、PE上都出现了较大幅度的回调，其中也包括龙头物业公司。去年7月，华润万象生活的市盈率高达113.8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂园服务、旭辉永升生活的市盈率彼时也达到60倍以上，如今均已回调至约不到10倍。

在行业整体回调的趋势下，去年还在盛行的物业公司大规模收并购行动今年已经较少出现。据中指物业研究院不完全统计，不含放弃或终止的收并购案例，上半年物业行业公开披露的并购案例近20宗，涉及交易金额80亿元，较去年同期的40余起、150亿元大幅下降。

多位业内专家表示，从2022年物业上市企业半年报的情况看，多项指标的增速均值不如去年同期和去年年底。但未来行业的集中度还会提升，因为随着行业内大型公司规模化运作，会更好地降低运营成本，调动更多的资源调配，所以在市场竞争方面更有优势。

上游新闻综合自澎湃新闻、地产资管网、新浪财经等