物流园扩建与REITs扩募 | 2022十月物流资产投资运营发展报告 ...

原标题：物流园扩建与REITs扩募 | 2022十月物流资产投资运营发展报告

观点指数报告期内，物流仓储企业融资与偿债较为集中，部分企业的融资成本有所下降，普洛斯的融资成本保持稳定；偿债方面，宝湾物流所偿付的ABN，在利率成本上较公司债有绝对的优势。

融资企业中，部分涉及到跨境物流业务，其中上一个月普洛斯成立跨境物流平台企业的小商品城拟融入资金，用于义乌的跨境物流项目。

对于跨境物流项目，商务部和地方层面均出台了支持政策，而物流的巨头企业普洛斯和京东也相继在香港和海南有新的物流仓储项目落地。

报告期内，物流园开发建设聚焦在冷链和新能源领域。丰树于南阳和莆田的冷链项目，围绕当地产业的需求，提供仓储物流服务。企业合作层面，京东与泰森中国合作的冷链项目于山东正式试运营，有力地加强了泰森中国于中国境内的供应链能力。新能源领域，维龙在西安秦汉物流园的屋顶安装了光伏面板，有利于其降低能耗费用。另外，东久新宜拟在常州打造新能源企业零部件配送中心，这也意味着华东地区的高标仓需求持续存在。

此外要关注到，报告期内，内地公募REITs扩募机制正式落实，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT均申请了扩募，前者拟购入位于重庆、青岛和江门的3个物流园项目。后者拟购入深圳的物流园项目，。扩募动作预计将提高其收益率。

同时，河南挂牌多宗仓储用地，深圳也罕见挂牌。另外，9月的数据显示，物流仓储行业整体呈现持续回升的趋势。

融资与偿付集中期，金融支持跨境物流发展

10月是物流仓储企业发债高峰期，同时也是旧债偿还的集中期。

就发行的利率走势来看，普洛斯的发债成本保持稳定，而重庆国际物流枢纽园区建设的发债成本有所下降，这也符合国家金融政策向物流仓储企业倾斜的初衷。

在偿付端，从普洛斯来看，今年以来公开债的净融资额仅为5.7亿元，融资力度较小，而其200亿港元中票也未开始发行。由于港元融资成本不断攀升，普洛斯推迟发行计划也在意料之中。另外从普洛斯与宝湾物流两者对比来看，资产支持票据的融资利率有较大成本优势。

从融资动态上看，本月跨境物流业务也延续了上个月的态势，重庆国际物流枢纽园区建设完成了融资动作。而且，刚与普洛斯和中远海运成立跨境物流服务平台的小商品城也在申请银行资金，用于义乌市跨境电商物流园项目及义乌国际数字物流市场项目的建设。

在双循环战略中，国际循环是不可忽视的重要部分，所以国家对跨境物流业务的金融以及其他方面的政策支持也较多。其中就有商务部对海外仓的8项支持措施，主要内容是增加对海外仓建设的资金支持，另外还会优化备案流程，同时将准备新增一批跨境电商综合示范区。由于仓库开发建设成本较高，如果有国家资金进入，将对海外仓的建设起到较大的促进作用。

地方层面，三亚商务局发布的《三亚市鼓励跨境电商发展措施实施细则》中提到，将对符合条件的跨境电商企业给予仓储租金最高不超过50%的补贴支持，每家企业最高50万元。对于电商企业来讲，仓储费用是主要的支出成本，所以三亚对跨境电商企业的租金补贴，将有利于吸引一批跨境电商企业落户三亚。

同时，一批巨头也在海南自贸港和香港等跨境贸易前沿进行了投资。如京东竞得了海口江东新区50亩土地，将按照高度智能化的标准进行建造，该项目将通过搭建京东仓配网络体系，链接全球供应商和消费者；普洛斯也以10.8亿港元收购了太古地产位于香港青添街的仓库，这将加强链通内地与国际的物流网络。

国内物流园建设进行时，冷链、新能源仍是主题

当月物流园开发建设动态较多，主要集中在冷链和新能源领域。

在冷链领域，国家发展改革委印发《关于做好2022年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，文件中表示，将围绕当地的优势产业发展需求，发展建设一批重点的冷链物流基地，有效供给相关产业的冷链物流需求，促进相关产业做大做强。

丰树集团（南阳）现代物流园项目为集国内外电子商务及消费品区域中心、国际航空冷链和食品冷链仓储分拨结算中心、国内知名第三方物流商贸流通中心为一体的中原区域综合运营中心。据悉，南阳是农业和农产品加工大市，在当地发展冷链物流，将进一步增加当地农产品的冷链仓储供给，这有利于做大做强当地的农产品加工等产业。

截至9月底，位于莆田笏石工业园的丰树莆田(秀屿)综合物流园项目已完成总进度的70%。该项目集成城市配送中心、区域冷链分拨中心、特色电商产业中心三大功能区,将建成高标准、现代化的仓储物流设施。据悉，笏石工业园中的重点为鞋业、服装、水产品加工等。该综合物流园的建立，直接为工业园区内的相关产业提供了新的仓储供给，也有利于促进莆田的进出口贸易业的发展。

从更为细化具体的企业层面来看，京东物流与泰森中国合作的的泰森山东自动化立体冷库于当月开仓试运营。就在去年12月份，京东与泰森中国达成了战略合作协议，双方将在供应链规划设计、冷链物流及零售等方面展开深度合作，上述冷库为该战略合作的实地落地项目。

泰森中国作为上海疫情期间的首批肉类保供外资企业之一，其底气来源于国内强大的冷链物流供应能力。随着疫情不断地反复，这类食品巨头企业与冷链仓储企业合作共建仓储的实例预计将会越来越多。

在新能源领域，仲量联行联合安博、龙地、万纬和LOGOS共同发布白皮书，仲量联行认为，我国的物流成本仍然较高，将ESG理念贯穿于物流仓储地产的开发、运营、退出等各个环节，有利于行业整体实现降本增效。具体来看，维龙在西安秦汉物流园的屋顶安装了1.2万平米光伏面板，该发电项目每年发电120万度左右，25年共可节省标准煤8701吨，可为维龙省下大量能源费用。

与上述新能源产品直接建设和应用不同，东久新宜则是在新能源领域展开物流仓储合作，预计总投资5亿美元，将在常州建立华东新能源汽车核心零部件产业基地，该项目集新能源汽车核心零部件生产基地、物流配送中心、货贸结算中心于一体。近来新能源汽车兴起，这将带动汽车零部件物流仓储需求的增加，但由于汽车零部件物流仓储的专业度较高，流程复杂，所以对仓储业提出了更高的要求，高标准、智能化的仓库才可能满足前者的仓储需求。

据戴德梁行数据显示，华东地区是全国最大的高端物流仓储市场，存量面积约3400万平方米，占全国存量的36%左右。此外，空置率较低，为12.4%。

随着上海疫情影响的减弱，华东地区复工复产预计将带来持续的仓储需求，特别是对高标仓的需求。

扩募进行时，REITs纷纷购入物流资产

9月底，内地公募REITs扩募机制正式实施，仅存的2只物流仓储REITs均申请了扩募。

其中，中金普洛斯REIT拟购入重庆、青岛、江门等3地的3个物流园项目，购入成功后，中金普洛斯REIT的全国布局就增加了两个新的经济区域：成渝经济区和环渤海经济区，在物流仓储行业受疫情影响而出现局部风险时，多点布局有利于降低疫情封控带来的风险。如上海在封控期间，仓储业就受到了影响。而江门处于大湾区，这也显示了基金管理人对于大湾区仓储业的前景比较看好。

就收益率来看，在购入3个仓储项目后，中金普洛斯REIT的收益率将从2.72%提升至2.74%，所以该交易对投资者而言是有利的。

红土盐田港REIT将购入世纪物流园项目，同样是位于深圳的项目，处于盐田区明珠道综合保税区内，毗邻盐田港码头。今年1-7月，盐田港吞吐量实现825.9万标箱，同比增长9.6%。上半年，世界海运运力下降，主要港口出现拥堵情况，包括盐田港，也出现“堵船”的现象，这使得市场对仓储的需求急速上升。

另外，今年1-7月，盐田港吞吐量实现825.9万标箱，同比增长9.6%，强劲的吞吐量也给周边的仓储需求提供强大的支撑。在中金普洛斯REIT的出租率出现下滑时，红土盐田港REIT的出租率并未出现下滑，近3个季度出租率均保持在99%。所以此次购入的世纪物流园，将提升红土盐田港REIT的现金流情况。购入该项目后，该基金底层资产的收益率也将从2.66%上升至2.67%。

总的来说，扩募机制的落地，一方面为市场中的存量资产提供了新的退出渠道，省去了首次上市时各种繁琐的程序；另一方面，为上市的公募REITs带来了新的资产，可以构建更优质的资产组合。

物流用地挂牌活跃，9月物流景气有所回升

当月，挂牌出让的仓储用地中，河南涉及到3宗，总起价为0.85亿元，总出让面积为13.79万平方米。可见，河南在当月的动作十分密集，除了有多宗仓储用地出让以外，在南阳的物流园也正式开工。于退出方面，河南近期还发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》，重点盘活仓储物流等存量规模较大、当期或未来收益较好的基础设施项目资产。

这也与此前河南省发布的一些列政策相关，如《“十四五”现代物流业发展规划》《加快现代物流强省建设的若干意见》《支持现代物流强省建设的若干政策》等一系列政策，河南省计划到2025年，物流业发展为万亿级产业，形成“通道+枢纽+网络”的现代物流运行体系，成为世界级物流枢纽基地。

仓储用地的挂牌城市中，罕见地出现了超一线城市的身影。超一线城市的用地比较紧张，特别是在寸土寸金的深圳，仓储用地价格较贵，像这次挂牌出让的2宗仓储用地，每平方米土地起价已经超过1300元。两宗物流用地拟建设为大湾区智能电商运营物流结算中心和宝安智慧供应链产业园，将助力深圳电商行业的发展。

而在行业整体景气方面，9月份处于持续回升的状态。据中国物流与采购联合会数据，2022年9月份中国物流业景气指数为50.6%，环比回升4.3个百分点。2022年9月中国仓储指数为52.0%，较上月上升0.8个百分点，连续5个月处于荣枯线以上，物流仓储行业整体呈现持续回升的趋势。

据国家邮政局数据， 2022年9月中国快递发展指数为353.1，环比提升13.5%。整体物流行业或快递业的环比增长，在一定程度上将会刺激仓储需求的持续产生。